本文来源:时代周报 作者:忻奇琪

头顶“中国长租公寓第一股”光环,赴美上市3年的青客公寓(QK.NASDAQ)迎来至暗时刻。

近日,时代周报记者获悉,上海青客公共租赁住房租赁经营股份有限公司(下简称“青客”)于1月18日新增破产案件,上海市第三人民中级法院已于1月4日裁定受理破产清算一案,其债权人应在3月20日前进行线上申报债权。

青客曾在长租公寓行业创下诸多先例,在开盘当日总市值超过8亿美元,掀起长租公寓融资热潮。与此同时,在长租公寓蒙眼扩张时期,青客“高进低处”“长短短付”的扩张模式被同行效仿,为行业埋下金融风险。风口过后,青客与一众激进企业均面临生死大考。

1月22日,时代周报记者从接近青客的知情人士处获悉,目前企业内部正努力协商解决员工安置问题,随时准备从纳斯达克退市。手中剩余房源已陆续转让给CCB建融家园平台,后者为建设银行旗下长租公寓业务平台。

“二房东”折戟纳斯达克

曾经风光无限,如今却黯然退场,这一切对青客来说早有预兆。

作为长租公寓行业最早“吃螃蟹”的企业之一,成立于2012年的青客,一度赶上长租公寓风口,见证中国标准化住房租赁产业的十年发展期。

2012年成立首年,青客公寓的房源数量只有900多间。此后几年,随着长租公寓市场日渐火热,青客开始“疯狂”扩张之路。2017年,青客公寓走出长三角,开始向全国领域拓张,并逐步进入武汉、北京等城市。

招股书显示,到2018年底,青客房源数量飙升至9.12万间,复合年增长率达114%,覆盖6座国内主要城市。据China Insights Consultancy数据,就总租赁房间价值和数量计算,青客公寓一度位列国内长租公寓运营商的第三位。

房源数量大幅攀升的同时,资本也开始疯狂涌入。2012年6月,青客拿到纽信创投的天使投资,2014年9月,又收到达晨创投1000万美元的A轮融资。此后,青客相继获得软银赛富基金、凯欣资本、摩根士丹利等机构的B、C轮投资。截至IPO之前,青客4轮股权融资总规模超过1亿美元。

(青客公寓融资历程,图源:企查查)

2019年11月,青客成功登陆纳斯达克,成为中国首家赴美上市的长租公寓品牌。上市首日收盘报17.64美元/股,较发行价17美元涨超4%,总市值一度超过8亿美元。

“住房租赁产业的兴起吸引了太多资本关注,每一个投资者背后都是对赌协议。”1月21日,迈点研究院首席分析师郭德荣在接受时代周报记者采访时表示,早在上市之前,青客的盈利能力就存在明显问题,“二房东模式”以及自身造血能力不足是青客长远发展的掣肘因素。

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郭德荣表示,之所选择在2019年底流血上市,一方面是为给前期投资者解套,另一方面是寻求新的资本注血。然而2020年,蛋壳公寓等一批分散式公寓品牌信用崩塌,直接导致消费者对于该类长租公寓品牌格外抵触。

财报数据显示,2017年至2020年,青客公寓净亏损分别达到2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元以及15.34亿元,4年时间累计亏损近28亿元。截至2022年1月21日收盘,青客股价仅为0.425美元/股,总市值2443万美元,上市不到3年市值蒸发97%。

在郭德荣看来,政策监管加强、产业不规范、企业的高杠杆、产品一般性以及资本不理性,是造成青客、蛋壳等一批分散式长租公寓先后折戟沙场的主要原因。

建设银行接盘

2022年1月21日,已在上海长租行业从业近10年的张业(化名)告诉时代周报记者,行业竞争者蜂拥而至,自上市之后,青客的房源数量就已呈现下滑趋势。

不仅如此,由于此前承诺给房东的租金过高,部分房源亏损严重。2020年1月,青客向1000名房东发去“降租解约沟通函”,与房东协商能在未来租期内每年减免1个月租金,并称:“方案您未回复确认之前,我司将暂停支付您租金。”

由于措辞强硬,不少房东要求解约,青客随后从原徐汇总部搬离。

(曾经的上海青客徐汇总部,时代周报记者摄于2020年1月)

2020年4月,以CCB建融家园为首的一些租赁平台,正式开始接手青客的“问题”房源。据《经济观察网》报道,青客决定将杭州5000间房源转让给CCB建融家园,并由后者全部承担相应的债务。

2021年初,青客创始人金光杰以及众多创始高管出局,青客重组计划正式开始。据知情人士透露,在此期间,青客新任CEO屈成才几乎没有对外亮相,主要在处理资产事务上。一年下来,各个版块也都已经基本梳理完毕,内部已随时准备好从纳斯达克退市。

“虽然青客没有公开透露其他城市的房源处理情况,但据我所知,青客在上海、北京等城市的房源都基本上转到了CCB建融家园平台上。在青客前出问题的蛋壳、湾流等企业的房源也都一并转给了建融家园,并重新签订房屋托管合同。”张业进一步表示。

迈点研究院数据显示,截至2021年12月,集中式长租公寓品牌依旧为市场主流、占比86%,分散式长租公寓品牌占比已经不足2成。

“和青客、蛋壳公寓类似的自如、相寓,要不选择停止外部扩张,集中在重点城市和核心商圈运营,要不坚定地走轻资产运营路线、大力拓展集中式长租公寓房源。而今,其均取得市场消费者和行业投资者的重新关注。”郭德荣分析指出。

郭德荣进一步向时代周报记者表示,从长期看,中国住房租赁产业仍是一个向阳而生、践行美好租住的行业。未来,长租公寓产业投资将集中在投资回报稳健、企业经营健康的持久型品牌中,如2021年逆势融资数亿元的安歆集团、拿到兴业银行上海分行授信的中富旅居等。整个长租产业的经营业态也从二房东模式开始向轻资产运营、重资产加持的双重模式转移。

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